العودة   الموقع العالمي للاقتصاد الإسلامي .. نحو طرح أصيل .. لتميز دائـــم > منتدى الموقع العالمي للاقتصاد الإسلامي > قسم ( المناقشات الفكرية في الأمور الاقتصادية الإسلامية )

نسيت كلمة السر
 

قسم ( المناقشات الفكرية في الأمور الاقتصادية الإسلامية ) قسم يحتوي على مناقشات فكرية تبين علم : الاقتصاد الإسلامي مقارنة (بالاقتصاد الرأسمالي والاشتراكي ) .

إضافة رد
 
أدوات الموضوع انواع عرض الموضوع
  #11  
قديم 03-31-2008, 08:10 AM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي مناقشة بعض البحوث

هل تحمل أدوات التمويل الإسلامي حلا لأزمة الإسكان؟
الرد :
الصورة التى اقدمها هى الصورة الشرعيه للتمويل الاسلامى الصحيح وهى الوحيدة التى تقدر ان تلبى حاجة الناس فمثلا فى دول الخليج يعطى قرض حسنا لمرة واحدة انما فى ورقة العمل ليس هناك عدد محدد .
القليل منا القادر على بناء بيته ولا توجد دوله فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن الا الصورة المقدمه لاسباب عدة .
.................................................. .................................................. .....................
ولعل هذا ما نستطيع أن نتبينه حين نعرف أن نصيب الموارد المخصصة لقطاع الإسكان في كثير من الدول الإسلامية لا يزيد عن 4 في المائة من الإنفاق الكلي

الرد :
لا . هذا الرقم غير صحيح الا ظاهريا انه مثلا فى مصر يشترط فى البنوك تبعا لتعليمات البنك المركزى ان لا يتجاوز الاستثمار العقارى للبنك عن 5% من حجم الاستثمار الكلى لكن الاستثمار العقارى يشغل اكثر من 50% من حجم الاستثمار الكلى لمصر بالاضافه نحن امه تقع تحت حزام الفقر المائى ونحن امه نحتقر الصناعه ولا توجد بها صناعه فلذا لجأ الناس الى الاستثمار العقارى فمثلا فى مصر انفق على العشوائيات اكثر من 200 مليار جنيه وهى فلوس ناس عاديين .

.................................................. .................................................. .......................
تفضي بنا هذه القراءات إلى نقطتين مهمتين هما التأكيد على وجود أزمة حقيقية في قطاع الإسكان وذلك في معظم الدول الإسلامية، أما الثاني فهو عجز هذه الدول عن توفير التمويل اللازم لتجاوز هذه الأزمة، وهذا ما يقودنا إلى البحث عن طرف آخر قادر على الأقل المشاركة في حل المشكلة وهو القطاع الخاص وذلك عبر مؤسساته التمويلية خاصة الإسلامية منها، فهل هذا القطاع قادر على حل الأزمة، وما هو دوره بالتحديد، وما المطلوب منه؟

الرد :
1- لاتوجد ازمه فى قطاع الاسكان فى الدول الاسلاميه بالمعنى الهندسى ففى مصر توجد 7.8 مليون شقه خاليه ومغلقه فى حين حاجة مصر من السكن سنويا ربع مليون شقه اى يكفى مصر لمدة 30 سنه انما المشكلة تشريعيه .
2 بالنسبه للتمويل ورقة العمل تكفى الدوله لإمداد مواطنيها بحاجتهم من التمويل اللازم وتحول دور الدوله من التامين الى التمكين دون الحاجه الى القطاع الخاص بل لاغير مرغوب ان يبنى الرجل من اصل ماله .

من كلام الاخ بدر
عرضنا هذه التساؤلات على مجموعة من الباحثين منهم الدكتور صلاح الشلهوب عضو هيئة التدريس في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن فأجاب: أولا لا بد أن يكون هناك تضامن جزئي بين القطاعين الخاص والعام (الحكومي) فالمطلوب من الأخير تفعيل التشريعات والتنظيمات التي تساعد على زيادة وفتح الاستثمار في القطاع العقاري الذي يحقق التوازن خاصة أن القطاع الخاص يبحث عن الربحية في مقابل الطرف الآخر وهو المستفيد الذي يبحث عن تكاليف أقل، وهنا على هذا الطرف يضيف الشلهوب أن يستوعب المتغيرات الحادثة بإبداء مرونة أكثر في تقبل العقار وإن كان بمواصفات أقل إذ لا بد أن يشعر المواطن أن شراء العقار أفضل له من الاستمرار في دفع الإيجار.
الرد :
لا رغبة فى فتح الاستثمار العقارى لانه قطاع خدمى داخلى لا يدخل فى الصراع الاقتصادى الدولى واستجابة لنصح رسولنا الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " وهنا اعتبر السكن ضرورة فقط لا اريد ان يصبح السكن يستهلك من اصل مال الشخص اى شىء انما توجد 3 طرق للبناء خارج اصل مال الشخص لاننا نعيش حرب اقتصاديه سواء رضينا ام لم نرضى .

دور الدوله هو التمكين وعلى الشخص اختيار شكل منزله كما يريد .
فى ورقة العمل لا ارضى بالايجار عمليا رغم انه اوافق عليه تشريعيا وهو مرغوب الايجار لاننا فى حرب اقتصاديه .
.................................................. .................................................. ..............
وفي حديث لنا مع الدكتور بكر ريحان مساعد المدير العام للبنك الإسلامي الأردني قال إن على المصارف الإسلامية تخفيض نسبة الأرباح (أو الإيجارات) التي تتقاضاها على الأموال الموظَّفة لشراء أو تأجير العقارات وذلك من أجل أداء دورها في حل الأزمة، [/
U]

الرد :
فى ورقة العمل الارباح ليس بها تخفيض بل لا توجد اى ارباح فى حالة الاستخدام .
.................................................. .................................................. ...................
من كلام الدكتور بكر
[u]كما دعا السلطات المالية إلى تخفيض رسوم التَّسجيل العقاري ورسوم نقل الملكيَّة العقاريَّة على العقارات المموَّلة عــن طريق التَّأجير التمويلي، أو المشاركــة المتناقصة المنتهية بالتَّمليك على اعتبار أنَّ السياســة الضَّريبيَّة (وهــي أداة مهمة من أدوات السِّياسة الماليَّة) تهدف إلى إعادة توزيــع الدَّخل من جهـــة، وإلــى إصلاح الاختلالات الاقتصاديَّة من جهة أُخرى. وختم حديثه بدعوة السُّلطات الماليَّة إلـى استثناء إيرادات التَّمويل العقاري في المصارف الإسلاميَّة من الوعـاء الضَّريبي المُحتسب على هذه المصارف، وذلك للاعتبار السَّابق نفسه.
الرد :
فى ورقة العمل لا رسوم تسجيل مطلقا سوى اجرة تساوى اجرة المسجل وهنا نعتبر الترقيم او السجل الكودى وليس العينى

من كلا م الاخ بدر عن التجارب الناجحه
تجارب ناجحة :
المجلس العام للبنوك والمؤسسات المالية الإسلامية أعد دراسة حول تمويل الإسكان وفق الشريعة الإسلامية درس من خلاله المشكلات التي تواجه التمويل المصرفي الإسلامي الدولي في مجال الإسكان ومحفزاته وأساليب وآليات التعاون الدولي بين البنوك الإسلامية في مجال الإسكان، وقد عرضت الدراسة تجربة البنك العقاري السوداني، حيث قام البنك بتجربة ناجحة في حشد المدخرات وذلك لعدة أسباب منها جعل المدخرات في حالة سيولة أي السماح بالسحب منها عند الحاجة واستخدامها كضمانات للتسليف عند الحاجة وتزويد أصحاب الودائع باحتياجاتهـم قصيرة الأجل من مواد البناء.

وقدمت الدراسة خطوات أكثر عملية في هذا الاتجاه حيث اقترحت عددا من الشهادات التي يمكن إصدارها وتداولها وتملك السكن عبرها ومنها:

شهادات التأجير حيث يقوم البنك وبناء على رغبة جهة ما بتمويل مجمع سكني محدد مثلاً، ثم تأجيره على تلك الجهة مقابل أجرة محددة أو متغيرة لفترة محددة تؤول في نهايتها ملكية المجمع إلى تلك الجهة.

ومنها كذلك شهادات الاستصناع والتي يتم إصدارها عندما تطلب جهة ما من البنك الإسلامي تمويل إنشاء مجمع عن طريق عقد الاستصناع،
ومن هذه الشهادات أيضا شهادات الإسكان مثل شهادة الإسكان التي أصدرتها إدارة الإسكان والشراكة العامة في تركيا،
مشرع دراسة صيغ تمويل المساكن :

الرد :
ورقة العمل تقدم قروض بدون فوائد بدون اعباء على الحكومه وهو قرض ميسر ويخقق مطالب الجميع ويمنع الاستغلال وهو احسن من كل الافكار المقدمه

آخر تعديل بواسطة admin ، 05-09-2008 الساعة 12:49 AM
رد مع اقتباس
  #12  
قديم 05-11-2008, 01:34 PM
الصورة الرمزية بدرالربابة
بدرالربابة بدرالربابة غير متصل
( مدير الموقع )
 
تاريخ التسجيل: Sep 2006
الدولة: STATE OF KUWAIT
المشاركات: 1,406
إرسال رسالة عبر مراسل MSN إلى بدرالربابة إرسال رسالة عبر مراسل Yahoo إلى بدرالربابة
Question هل يعد التمويل السكني مفتاح الصناعة الإسلامية في أميركا ؟

رغم الانتقادات التي تطال شركات توفر منتجاته
التمويل السكني مفتاح الصناعة الإسلامية في أميركا 11/05/2008

إعداد: رزان عدنان

في الوقت الذي تعيش فيه صناعة التمويل الاسلامي نموا سريعا في انحاء العالم، يمكن القول انها تأخرت في اميركا الشمالية مقارنة مع الشرق الاوسط وماليزيا ومراكز غربية في الصناعة مثل بريطانيا.

هذا وتشير معظم التقديرات الى ان عدد المسلمين في الولايات المتحدة الاميركية يتراوح ما بين ستة ملايين الى سبعة ملايين مسلم، ويمثل هذا العدد 2 في المائة من التركيبة السكانية في اميركا.

وعلى العكس من ذلك، يمثل المسلمون في بريطانيا حوالي 2،7 في المائة من التركيبة السكانية في البلاد التي تقود دولاً غربية في جعل صناعة التمويل الاسلامي بمركز تنافسي مع مؤسسات مالية تقليدية.

ولكي تتوافر المنتجات الاسلامية، لا بد ان تفرض نفسها بقوة من خلال التحديات التشريعية التي لا بد ان يتم تغييرها لتتيح لهذه المنتجات الانتشار، خصوصا انها تلاقي قبولا كبيرا في البلدان الاسلامية وغير الاسلامية على حد سواء.

احتياجات محلية :
وركزت الكثير من عمليات التطوير في صناعة التمويل الاسلامي في الولايات المتحدة على شريحة الناس صاحبة المشتريات الاكبر، مثل المنازل.


فعلى الرغم من انه لا توجد احصائيات عن معدلات ملكية البيوت بين المسلمين في اميركا، فانه وفق البيانات التي يتم تداولها ان عدد الملاك المسلمين اقل من الاميركيين بشكل عام، الامر الذي خلق حاجة الى منتجات تمويل متوافقة مع الشريعة.

وتأسست اول شركة تقدم منتجات تمويل اسلامي في الولايات المتحدة بمدينة كاليفورنيا الجنوبية عام 1987، وتدعى «لاريبا»، وتقوم على الاجارة والاقتناع. وفي عام 2001، بدأت «لاريبا» علاقة شراكة مع «فريدي ماك»، وفي عام 2002 مع «فيني ماي».

وبسبب حصولها على عمليات تمويل من «فيني ماي» و«فريدي ماك»، والتي تتطلب استخدام وثائق قرض، تعرضت المؤسسة للنقد على انها غير متوافقة مع الشريعة.

هذا، وتعرضت شركات تمويل عقار موافقة للشريعة لنقد مشابه، «معظم هذه الشركات لديها علاقات شراكة مع فيني ماي وفريدي ماك».

ويبقى الامر هذا تحديا لصناعة التمويل الاسلامي، لانه وعلى الرغم من تكلفة المنتجات التي يمكن تحويلها بسهولة معدلات مكافئة للفائدة، فانه غالبا ما تخلق حاجزا لقبول المنتجات من قبل المسلمين.

ومع ذلك، رغم النقد الذي طال «لاريبا» ومؤسسات اخرى تقدم منتجات تمويل، لم يمنع الامر من دخول مؤسسات مالية سوق التمويل السكني الاسلامي في الولايات المتحدة، ومن ضمن هذه الشركات، بنك ديفون في شيكاغو، وشركة الدليل السكني في فرجينيا الجنوبية.
هذه المؤسسات توفر تمويلا سكنيا باستخدام ثلاث وسائل مختلفة، وهي المرابحة، الاجارة، والقليل من المشاركة.

التمويل التعاوني :
قد تكون الطريقة الأكثر أهمية في التمويل السكني الموافق للشريعة قد استخدمت في كندا قبل أميركا هي التمويل التعاوني السكني.


والمؤسسة الأولى التي استخدمت هذا النوع منالتمويل في الولايات المتحدة هي «أمين للتعاون السكني» في منطقة خليج سان فرانسيسكو.

من جانب آخر، تجاوز نمو صناديق الأسهم المتبادلة التمويل السكني الموافق للشريعة. أما الجزء الأخير من التمويل الاسلامي والذي يحظى بإمكانية هائلة في حال تغليب التحديات التشريعية هي الصيرفة الإسلامية. وتم خلق هذه التحديات التشريعية من التركيز الصيرفي على البنوك العالمية. والبنك الإسلامي الوحيد الموجود في أميركا هو مؤسسة جامعة التمويل الاسلامي الذي بدأ تشغيل عملياته عام 2006. لكن المنتجات المالية التي يقدمها محدودة، وتنحصر في الودائع وسوق المال وشهادات الودائع، التي تصدرها جميعها مؤسسة تأمين الودائع الفدرالية. وترتكز عوائد المنتجات على ربحية الأصول المتوافقة مع الشريعة للبنك، وبالدرحة الاولى منتجات التمويل السكني.

الحاجة للتطوير :
على الرغم من ان صناعة التمويل الإسلامي لم تتطور حتى الآن جيدا في الولايات المتحدة، لكن هذا الأمر يعود سببه جزئيا الى العوائق التي تواجهها بنوك أخرى، وليس بسبب التدقيق الإضافي من وكالات التصنيف.


ومع تطور الصناعة بشكل أوسع عالميا، فإن واحدا من أكبر البنوك سواء لديه فرع محلي أو على الاقل لديه شبكة عمل أوسع قد يبدأ في توفير ودائع موافقة للشريعة ومنتجات تمويل سكني.
وحتى يتم هذا الأمر، فهناك قضايا موافقة للشريعة (واقعية أو المنظورة) تحتاج المؤسسات الموجودة أن تتغلب عليها، وأن يوفر المشرعون الفدراليون مبادرات تعهد أكثر.
¶ إسلاميك فايننس نيوز ¶

نقلاً عن جريدة القبس الكويتية - تاريخ النشر : 11 / 5 / 2008م .
__________________
بــدر نـاصــر الـربـابــة الـسـحـيـم
Bader. N . Al-Rababah - Kuwait
رد مع اقتباس
  #13  
قديم 07-09-2008, 10:49 PM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي تعليق وإضافة

تفضي بنا هذه القراءات إلى نقطتين مهمتين هما التأكيد على وجود أزمة حقيقية في قطاع الإسكان وذلك في معظم الدول الإسلامية، أما الثاني فهو عجز هذه الدول عن توفير التمويل اللازم لتجاوز هذه الأزمة، وهذا ما يقودنا إلى البحث عن طرف آخر قادر على الأقل المشاركة في حل المشكلة وهو القطاع الخاص وذلك عبر مؤسساته التمويلية خاصة الإسلامية منها، فهل هذا القطاع قادر على حل الأزمة، وما هو دوره بالتحديد، وما المطلوب منه؟

عرضنا هذه التساؤلات على مجموعة من الباحثين منهم الدكتور صلاح الشلهوب عضو هيئة التدريس في جامعة الملك فهد للبترول والمعادن فأجاب: أولا لا بد أن يكون هناك تضامن جزئي بين القطاعين الخاص والعام .
الرد
نعم لا توجد دولة فى العالم قادرة على تلبية حاجة مواطنيها من السكن حتى الدول الغنيه ماليا ورغم ان بعضها يقدم قرضا حسنا لمرة واحدة فقط( فى ورقة العمل القرض لمرات عديدة دون تحديد )
ورغم ذلك تدخل او كمشاركة القطاع الخاص كاستثمار فى مجال العقارات هو مرقوض ، وهو ما اسعى اليه حتى لا يبنى الفرد من أصل ماله انما فى النهاية سيكون من خلال اقتراض قرض حسن من صندوق الاسكان فقط ( تبعا لحصيلة الصندوق ) وذلك لاننا فى حرب اقتصاديه سواء رضينا ام لم نرضى والاسكان قطاع خدمى داخلى وارغب فى تفرغ الناس فى اختصصاتهم الفنيه لكى نكون سادة العالم اقتصاديا
..

الحلقة الاولى من مفهوم الكتاب
نـهايــة مشكلة الاسكــان الآن – فكر عالمى جديد

أقوى مشروع حضاري في مصر لهذا القرن ( اقتصاديا – اجتماعيا- امنيا – دينيا)

مشكلة الإسكان في مصر مشكلة وهميه بدليل إن كل الإحصائيات الرسمية دلت على إن عدد الشقق أكثر من عدد الأسر دوما على سبيل المثال في إحصاء سنة 2006 عدد الشقق المغلقة والخالية اكثر من 7.8 مليون شقه ( 2.133.019 شقه مغلقه 5.766.065 شقه خاليه) في حين إن الاحتياج المصري السنوي ربع مليون شقه اى عندنا حاجتنا من السكن لمدة 30 عاما قادمة
( إذا ظل الاحتياج السنوي ثابت ) دون أن نرفع حجر واحد والمصريون يشغلون فقط 6% من أراضى مصر و أكثر شيء برع فيه المصريون هي البناء والعمارة ( قطاع الإسكان لا يحتاج إلى تكنولوجيا عالية ) وكذلك الاستثمار العقاري يشغل أكثر من 60% من الاستثمار الكلى لمصر و يكفى إن نعرف أيضا انه انفق على العشوائيات أكثر من 200 مليار جنيه اى حتى الناس العاديين معهم أموال وكذلك مواد البناء متوافرة في مصر ومدام الجانب الهندسي والمادي متوفر فلماذا الأزمة ؟ .
الأزمة تكمن فى الجانب التشريعي .

كل دول العالم الغنية والفقيرة تعانى من مشكلة الإسكان رغم توفر العديد من الشقق وتوفر الإمكانيات المادية والهندسية لكن ينقص تلك الوفرة الهندسية والمادية تشريع ينهى تلك المشكلة ويعالج أسباب وجودها ويضع الإسكان في موضعه الصحيح .
وهذا التشريع هو ما سنتناقش حوله هو ورقة عمل " نهاية مشكلة الإسكان الآن – فكر عالمي جديد " وقد نالت إشادة السيد وزير العدل ومجمع البحوث الاسلاميه وبعض مسئولى وزارة الاسكان وأرجو من المهتمين بتلك القضية المصيرية إن نتبادل معهم النقاش .

وتدل الأرقام العالمية التالية على خطورة تلك المشكلة فى العالم واليكم بعضها
يوجد 600 مليون شخص في العالم يسكنون في منازل تهدد صحتهم بل وحياتهم
يوجد 100 مليون شخص بلا مأوى .
يوجد 40% من سكان الدول النامية يتمتعون بالمرافق الصحية السليمة ( اى ما يزيد عن 2.5 بليون شخص ) .
يوجد من 1.5 إلى 2.5 فرد بين كل 1000 فرد فى أمريكا بلا مأوى ونم طرد مليون امريكى من سكنهم في العام السابق .
يوجد من 4الى 12 فى كل 1000 فرد فى فرنسا وألمانيا وانجلترا بلا مأوى

مفهوم السكن
1- مفهوم السكن فى الإسلام
اشتقت كلمة المسكن من فعل سكن والسكون هو السكون والطمآنينه وحدد القرآن وظيفة البيت فى سورة النحل " والله جعل لكم من بيوتكم سكنا " .
1-1 وأكد الإسلام على خصوصية السكن للأفراد ومكان الراحة حيث أكد على حق السكن اجتماعيا وأوجب مراعاة حقوق الجار حيث أوصى الرسول الكريم " لا تستطل عليه بالبناء " اى لا تزيد على جارك بالبناء الا بإذنه اى الجار .
1-2 اشترط في إحياء الأرض والموات ان تكون بعيدة عن العمران وبإذن الوالي حتى لا يضيق الجار على جاره .
1- 3 طالب الإسلام بعدم التباهي والتعالي والبهرجة فى السكن ويمكن استدلال ذلك في قوله تعالى سورة الزخرف( الآيات33-35 )

وذكر فضيلة الشيخ محمد متولى الشعرواى فى خواطره حول الآيه ( ﯤ ﯥ ﯦ ﯧ ﯨ ﯩ ) الشعراء الآية 128 ان قوم هود كانوا يتطاولون فى البنيان ويبدعون فى زخرفتها فعد القرآن هذا عبثا .
1-4 أوصى بعدم جواز البناء فى الأماكن المميزة كالسواحل والأنهار لقوله سبحانه وتعالى " حتى لا تكون دولة بين الأغنياء" و كما أفتى الإمام السيوطى بعدم الجواز بالبناء على الأنهار والمحيطات .
1- 5 السكن يعتبر ضرورة فقط لقول الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .

ب – مفهوم السكن من وجهة نظر دوليه
أقرت اللجنة الدولية المعنية بالحقوق الاقتصادية والاجتماعية فى اجتماعاتها السادس عشر فى عام 1991 حول مفهوم السكن .
" إن حق الإنسان في السكن الملائم ناتج عن حقه في الحصول على مستوى معيشة مناسب يتسم بأهمية أساسيه فى التمتع بكل الحقوق الاقتصادية والاجتماعية والثقافية "
ورأت اللجنة إن الحق فى السكن ينبغي إلا يفسر تفسيرا ضيقا أو تحديدا يجعله مساويا على سبيل المثال للمأوى والذي يتوفر للمرء بمجرد وجود سقف فوق رأسه أو يعتبر المأوى على وجه الحصر سلعه بل ينبغي النظر إلى هذا الحق باعتباره حق المرء فى إن يعيش في مكان آمن وسلام وكرامه .
وتجدد اللجنة بعض جوانب هذا الحق :-
-الضمان القانوني لشغل المسكن ( توفير كل سبل الحماية ضد عمليات الإخلاء القسرى او تهديدات ) .
-القدرة على تحمل التكلفة ( ان تكون كلفة السكن معقولة تقريبا تعادل 10% من الراتب ) .
-إتاحة إمكانية الحصول على سكن ( أن الشخص للشخص القدرة على إنشاء سكن تقريبا يعادل 40% من الثروة ).
-الموقع ( إن لا يكون المكان ملوثا – سهولة الوصول إلى مكان العمل – توفر المرافق العامة والاجتماعية ( .
-السكن الملائم من الناحية الثقافية ( مراعاة الهوية والتنوع الثقافي لجماعات السكان ) .
-توفير الخدمات والمرافق ( مثل مياه الشرب والصرف الصحي – كهرباء – مواصلات ).
ج- من الجانب الاقتصادي
الإسكان هو قطاع اقتصادي خدمي داخلي لا يصدر للخارج .
دور ورقة العمل وتطبيقها الصحيح لمفهوم السكن .
1-تحول دول الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين اى إن الدولة ستقوم بدور المقرض بقرض حسن فى الفترة الأولى اساسا ثم كذلك أيضا هي الموفرة للأرض فيما بعد بغرض ان لا يبنى الشخص من أصل ماله إنما بقرض حسن بدون فوائد على أقساط مناسبة .
2-تقر وتعمل ورقة العمل على ان السكن ضرورة فقط دون تحديد للملكية أو للإيجار أو لعدد مرات الاقتراض وليس على المسكن اى أعباء تذكر في حالة الاستخدام سواء بواسطة المالك أو عند تأجير الوحدة السكنية ( ورقة العمل لا تقر ضريبة السكن والمعروفة بالعوايد لأنها غير منطقيه أو شرعيه الآن ) إنما يأخذ فقط ضريبة الدخل فى حالة الإيجار فقط .
3-وبالنسبة للضمان القانوني سيتم إعطاء اى قطعة ارض أو شقه رقم كودى وشهادة بيانات لا يجوز التعامل مع الوحدة إلا من خلال شهادات البيانات الواجب استخراجها من السجل العقاري .
4-بالنسبة للإيجار ورقة العمل لا ترغب في وجود نظام الإيجار عمليا رغم أنها لا ترفضه تشريعيا وحتى مع تطبيقها فأن ورقة العمل تقترح صيغه إيجاريه عادله لطرفى العلاقة الإيجاريه .
5-ورقة العمل ستعيد تصميم البلاد على شكل مجاورات يتوسطها سنتر اقتصادي اجتماعي خدمي ثقافي يديره القاطنين في الحي فقط مما يوفر بيئة اجتماعيه وثقافية واقتصاديه بناء على رغبات الساكنين .
6-ورقة العمل تطبق مبدأ أينما يكون العمل يكون السكن وهى أحسن مشروع للقضاء على الازدحام لأنها تقوم على إعادة توزيع السكان وتفريغ الوادي القديم ( العجوز ) .
7-ورقة العمل تحول دور الدولة إلى دور التمكين سيتيح للسكان البناء أينما يريدون وبالشكل الذي يرغبون به وفيه.

آخر تعديل بواسطة admin ، 07-10-2008 الساعة 12:04 AM
رد مع اقتباس
  #14  
قديم 07-10-2008, 04:54 PM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي

الحلقه الثانيه- اسباب مشكلة الاسكان
أسباب مشكلة الاسكان ودور ورقة العمل
1- تغيير نمط البناء
لم تظهر مشكلة الإسكان في العصور السابقة نظرا لاعتماد الأشخاص على الخامات المحلية الغير مصنعه كالأحجار والطين والأخشاب واستعمال أدوات بناء يدوية وتسبب اعتماد الناس على الخامات المصنعة والمعدات الحديثة في تحميل الناس والدولة أعباء ماديه عالية .
دور ورقة العمل انها ستقدم قرض حسن بدون فوائد للراغب فى البناء .
2- السيكلوجيه الاقتصاديه
القطاعات الاقتصادية الاساسيه في حياة الناس هى الصناعة والزراعة والتجارة فنجد أنفسنا كعرب نحتقر الصناعة وكذلك المصانع فى أوطاننا ما هي إلا ورش كبيرة وابتعاد الناس عن الصناعه ناتج من وجود مخاطرة بها .
بالنسبة للزراعه فمصر دولة صحروايه لأن 95% من مياها ( نهر النيل ) تأتى من الخارج والباقى 5% ( أمطار وسيول وآبار )
وقد قال السيد وزير الرى المصري أن حد الفقر المائى العالمى هو 1000 متر مكعب سنويا وان نصيب المواطن المصرى سنة 2050 سيصل من 400 إلى 600 متر مكعب وبالتالي لا نستطيع الاعتماد على الزراعة كمصدر للاقتصاد إنما فقط للاكتفاء الذاتي فقط
وبالنسبة للتجارة اذا لم يكن لديك صناعة او تجارة فبماذا تتاجر .
لذا لجأ الناس الى التنمية العقارية كقطاع مأمون دون مخاطر
ودون ضرائب مجحفة ولأنه يحقق ربح يصل الى 300 % وكذلك اعتبار الدولة ان الاستثمار العقاري هو قاطرة التنمية فلذلك فإن هذا نمو القطاع سيحدث كارثة كبرى على مستقبل البلاد لجذبه أموال من القطاعات الأخرى .
ورقة العمل ستؤدى إلى تهذيب الاستثمار العقارى ثم قتله ثم وأده
3 -وضع صيغ إيجاريه غير مناسبه
يوجد نوعان من صيغ الإيجار
أ‌- العقد ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة ( القانون القديم )
وعيبه انه مع كساد العمله تضعف قيمة الإيجار سوقيا ولا تجعل المالك قادر على استعادة ماله حين الاحتياج له .
ب‌- العقد المحدد المدة ومتغير القيمة النقديه
هو سليم من الناحية الدينية والقانونية فى الفترة الاولى لكن الزيادة عند التجديد باطلة وربا وكذلك عدم وجود الطمآنينه والآمان للمستأجر عند انتهاء العقد .
ورقة العمل ستضع صيغة إيجاريه عادلة بين المؤجر والمستأجر وتربط القيمة الإيجاريه بوزن سلع بما يسمى الجنيه الإيجارى العقارى .
4- وصول بعض المقاولين إلى مراكز صنع القرار والتشريع
بات من مصلحتهم بقاء المشكلة وأشاعوا دائما بوجود نقص كبير فى أعداد الشقق رغم ان معظم الإحصائيات أوضحت ان عدد الشقق الخاليه والمغلقه دوما اكبر من عدد الاسر .
ففى إحصاء سنة 1976كان عدد الاسر 6.946.391 أسرة بينما عدد الوحدات السكنيه 7.311.139 وعدد السكان 36.626.704 مليون نسمه وفى أحصاء 1986 كان عدد السكان 48.254.238 نسمة وعدد الوحدات السكنيه 11.253.299 ( اى بزيادة 4 مليون وحدة سكنية خلال 10 سنوات من 1976 إلى 1986 ) وكان عدد الوحدات المغلقه 1.8 مليون وحدة سكنيه .
وزادت نسبة زيادة المنشآت من احصاء 1996 إلى 2006 بنسبة47.54% .
ورقة العمل ستطبق حديث الرسول الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " .
5- زيادة نسبة الإستثمار العقارى مقارنة بالأنشطة الإنتاجية الأخرى
كلما زاد ضخ الدولة والناس للأموال فى الاستثمار العقاري ستتعقد مشكلة الإسكان وذلك لإنه سيزيد التكالب على مواد البناء وبالتالي رفع أسعارها وبالتالي ترتفع أسعار الشقق تمليكا وإيجارا وأيضا يؤدى الى ضعف القطاعات الانتاجيه الأخرى مثل الصناعة والزراعة مما سيضعف دخل الفرد والميزان التجارى للدوله وضعف العملة المحلية وعندها يكون من الصعب الحصول على شقة تمليكا او إيجارا والدليل على ذلك توصيات لجنة قومية لوضع السياسة القوميه للإسكان عام 1979 قالت :-
ا- ينبغى الا يتعدى حجم الاستثمار المخصص للإسكان 30 % من الناتج القومى فى نهاية الخطة الخمسية .
ب- يجب تحديد حصة الإسكان من الناتج القومي على النحو الذي لا يؤدى إلى الإخلال باحتياجات القطاعات الاقتصادية الأخرى وحتى لا يكون تغطية حاجة من حاجات المجتمع مهما تكن أهميتها على حساب الحاجات الأخرى وبحيث لا يؤدى ذلك إلى خلل في اتجاهات الإنتاج في المجتمع ككل بما ينعكس اثره على البرامج الإسكانيه نفسها .
ورقة العمل ستجعل السكن ضرورة فقط وخفض الاستثمار العقارى عن مستوى الاستثمار الزراعى والصناعى بدليل انه فى االستينات رغم ان القيمة الايجارية كان أغلى من القيمة الايجارية الحالية على اساس الثمنيه الا انه لم تكن مشكلة الاسكان محسوسه بسبب تركيز الدوله على الصناعه وارتفاع قيمة العملة المحلية .
6- قيام الدول بدور التأمين للسكن
دول العالم كلها فشلت فى تأمين السكن لعدم قدرتها المادية ( والدليل على الضعف المادى فى مصر هو الانخفاض الحاد فى حجم قروض الإسكان التى تراجعت من قرابة 2100 مليون جنيه من 91-1992 إلى حولى 550 مليون جنيه 95-1996 وإلى عجز الحكومة المصرية عن تلبية بناء المبانى الاقتصادية حيث ان مشاركة القطاع الحكومى على مدار الفترة من 1981 – إلى 1984 قد اقتصر على بناء 120 الف وحدة سكنية وايضا سوء نظام التخصيص بالإضافه لعدم تناسب الكثير من المنشأت منها مع ثقافات البعض والاختلاط الغير متناسب بعضهم ببعض فى قالب واحد بالإضافة فى ما مضى كانت الدولة هى المسئولة عن إنشاء المشروعات والصناعات فكانت تخطط السكن اينما يكون العمل وإنما الآن وفى عالم العولمة الاقتصادية السائدة وتدخل القطاع الخاص و أوجد نظام التخصيص من جانب الدولة لوجود سكن بلا ساكن .
ورقة العمل تحول دور الدولة من دور التأمين إلى دور التمكين .
7 - تركيز الانشطه الصناعية والتجارية فى اماكن معينه
الانسان يبحث اولا عن مكان رزقه وعندما يجده يسكن بجواره لان القاعدة تقول "اينما يكون العمل يكون السكن " وهذا أوجد بالطبع كثافة سكانية عالية فى المناطق الصناعية مثلما حدث فى مدينة 6 اكتوبر والدليل على ذلك ايضا نسبة توزيع السكان فى بعض محافظات الجمهوريه نجد ان 47 % من سكان مصر يتركزون فى 5 محافظات فقط واهمها القاهرة لوجود الصناعة والعديد من الاعمال .
ورقة العمل تعمل على إعادة توزيع السكان والأعمال .
8 – تدخل المستثمر الاجنبى ( الصديق المتوحش)
قال رئيس مجلس إدارة شركة معمارية وافدة على مصر " اننا جئنا كمستثمرين ولسنا مؤسسة اجتماعية إنما حل مشكلة الإسكان هو مسئولة الحكومة " ووجودهم فى السوق يزيد من التكالب على مواد البناء وزيادة أسعارها وبالتالي يرتفع سعر العقارات وفى النهاية يربحون أموال من بلادنا لبلادهم وهذا يؤثر بالسلب على الميزان التجاري بين الدول والدليل على ذلك ما يفعله الإخوة العراقيين فى مدينة 6 أكتوبر .
ورقة العمل تجعل صناعة العقار وملكيته محليا إنما تسمح فقط بالتأجير للأجانب .
9 – تدخل البنوك فى النشاط العقارى عموما .
البنوك ككيان اقتصادى قائم على أموال المودعين وهؤلاء المودعين يأخذون على أموالهم فائدة بنكية فلذا البنك يأخذ من المقترض العقارى فائدة اكبر مما يزيد قيمة العقار تمليكا او إيجارا عن المفروض.
ورقة العمل ستعطى قرض حسن بدون وعلى أقساط مناسبة.
10 – تدخل الدول فى العلاقات الإيجاريه بالتسعير او التأميم
كثير من الدول عند حدوث الأزمات تتدخل فى العلاقات ام بالتسعير حتى فى الدول المتقدمه مثال ذلك المانيا هناك حد أقصى للقيمة الإيجارية وفى دولة الأمارات الحد الأقصى لزيادة الإيجارات 7% وفى اثناء الحرب العالمية الثانية جمدت الحكومة المصرية القيمة الإيجارية بل سمجت بامتداد العقود الإيجازية وتم تقنين هذة الأوامر العسكرية فى القانون رقم 21 لسنة 1947 وبعد قيام الثورة سنة 1952 قامت بتخفيض القيمة الإيجازية ثلاث مرات ( القانون رقم 199 لعام 1952 – القانون رقم 55 لعام 1958 – القانون 168 لعام 1961 ) وأممت ثلاث شركات عقارية .
ورقة العمل لا تسعر العقارات او الشقق سواء ايجارا او تمليكا .

الحل المقترح لحل مشكلة الاسكان يرتكز على ثلاث مرتكزات:-
اولا : صياغة نظام جديد يربط القيمة الإيجاريه للوحدة بأوزان
بعض السلع ( الجنيه الإيجارى العقارى ) .
ثانيا : إنشاء صندوق إسكان تابع للدولة ولا يدخل فى ميزانيتها
وروافده بعيدا عن الاموال الحكوميه وظيفته إعطاء
قرض حسن بدون فوائد على اقساط .
ثالثا : تحول تدريجى وسلس من الحالة الإسكانية الحاليه الى
الوضع المقترح .
رد مع اقتباس
  #15  
قديم 07-13-2008, 09:08 AM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي

الحلقة الثالثه - قانون الاسكان القديم ( غير محدد المدة - ثابت القيمة النقدية والمادية)
1- قوانين الإيجارة
أ- القانون القديم ( ثابت القيمة المادية وغير محدد المدة)
هذا القانون صحيح من الناحية الدينيه والقانونية ( ما عدا تخفيض القيمة الايجارية التي تمت سنة 1952 ، 1958، 1961 وكذلك عدم مقدرة المؤجر على استرداد عقاره عند الاحتياج اليه بيعا او سكنا ) .
أسباب صحة هذا القانون
قانونيا :
تلك العلاقة نشأت بناءا على قانون صادر من الدولة وتحت مظلة قانونية .
دينيه:0
الإجارة وكما عرفها الفقهاء هي منفعة السكن بعوض فجعلوا العقد مسلط على المنفعة اى جعلوا المنفعة أساسا لتقدير الأجرة وقالوا إن تمليكا من المالك للمستأجر منفعة سكن ومن المستأجر للمؤجر مال وذلك استنباطا من قوله عز وجل "فإن ارضعن لكم فأتوهن اجورهن " والمالك الذى يؤجر يسمى مؤجرا والطرف الآخر مستأجر والشىء المعقود عليه يسمى مأجورا والبذل فى مقابل المنفعه يسمى أجر .
دليل صحة القيمة الايجارية القديمة ان المشهور عند المالكيه والمعتمد عند الشافعيه هو دفع المثل لآن النقود تثبت فى الذمة وما ثبت فى الذمة وجب رد مثله .
وكذلك قرار مجمع منظمة المؤتمر الإسلامى ( فى الدورة الثالثة للمجمع سنة 1407 هـ صدر القرار التالى :
يخصوص أحكام النقود الورقية
"بعد الاطلاع على البحوث المقدمة الواردة إلى المجمع بهذا الموضوع قرر المجمع – بخصوص أحكام العملات الورقية – أنها نقد قائم بذاته لها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامهما والعلة فى ذلك مطلق الثمنية " .
قرار آخر للمجمع الفقهى
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على سيدنا محمد ونبينا محمد( عليه الصلاة والسلام ) خاتم النبيين وعلى آله وصحبه .
( قرار رقم 40 ) بشأن تغير قيمة العملة
إن مجلس مجمع الفقه الإسلامى المنعقد فى دورة مؤتمره الخامس بالكويت من 1 إلى 6 جمادى الأولى هـ/ 10 إلى كانون الأول ديسمبر 1988م
"بعد إطلاعه على البحوث المقدمة من الأعضاء والخبراء فى موضوع تغير قيمة العملة واستماعه للمناقشات التى دارات حوله . وبعد الاطلاعه على قرار المجمع رقم (9) فى الدورة الثالثة بأن العملات الورقية نقود اعتبارية فيها صفة الثمنية كاملة ولها الأحكام الشرعية المقررة للذهب والفضة من حيث أحكام الربا والزكاة والسلم وسائر أحكامها .
قرر ما يلى :
العبرة فى وفاء الديون الثابته بعملة ما هى بالمثل وليس بالقيمة لأن الديون تقضى بأمثالها فلا يجوز ربط الديون الثابتة فى الذمة أيا كان مصدرها – بمستوى الأسعار . والله أعلم .
واذا كان البعض يعتبر ان القيمة الماليه للإيجارات القديمة ظلم للمستأجر اسألهم كم بها هذا المبلغ تشترى به كيلوات من اللحم عند بدء العقد ؟ ثم بكم من الاموال تشترى هذا الكم من اللحم الآن ؟ ستكتشف ان المؤجريين كانوا يغالون جدا بالقيمة الإيجاريه مقارنة بالمؤجريين الحاليين رغم ان الدولة كانت تعطى الملاك دعما اكبر مما تعطيه الدولة للملاك الحاليين والكثير من تلك العقارات مبناة على ارض حكر ( ارض مغتصبه من الدولة ) .
ب- بالنسبة للفترة الزمنيه كمدة غير محددة
نعم تحديد فترة الإيجار واجب فى عقد الإيجار منعا للاختلاف والريبه لكن كما قال الدكتور جمال محمود ( عضو مجمع البحوث الاسلاميه ) " الامتداد القانونى من الناحية القانونيه لتلافى ازمة اجتماعية كبيرة فرأى التضحية لصالح الملاك وهم شريحة أقل من ملايين المستأجرين لكن مع استمرار هذا الوضع رغم تغير الظروف كليا قد يحمل ظلما كبيرا لملاك هذة العقارات كما يحمل أيضا ضررا للمصلحة العامة لعدم صيانة العقارات ويرى أن معالجة هذة الإشكالية لا يكون بإلغاء الامتداد القانوني .... لأن ذلك يزعزع المراكز القانونية لملايين الأشخاص " .
وتعال ننظر الى آية الدين " يا أيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين إلى أجل مسمى فاكتبوه وليكتب بينكم كاتب بالعدل ولا يأب كاتب أن يكتب كما علمه الله فليكتب وليملل الذي عليه الحق وليتق الله ربه ولا يبخس منه شيئا فإن كان الذي عليه الحق سفيها أو ضعيفا أو لا يستطيع أن يمل هو فليملل وليه بالعدل واستشهدوا شهيدين من رجالكم فإن لم يكونا رجلين فرجل وامرأتان ممن ترضون من الشهداء أن تضل إحداهما فتذكر إحدهما الآخرى ولا يأب الشهداء إذا ما دعوا ولاتسئموا أن تكتبوه صغيرا أو كبيرا إلى أجله ذلكم أقسط عند الله وأقوم للشهادة وأدنى ألا ترتابوا إلا أن تجارة حاضرة تديرونها بينكم فليس عليكم جناح ألا تكتبوها وأشهدوا إذا تبايعتم ولا يضار كاتب ولا شهيد وإن تفعلوا فإنه فسوق بكم واتقوا الله ويعلمكم الله والله بكل شىء شهيد " سورة البقرة الآية 282 نجد ان القرآن قال إلى أجل مسمى ولم يقل القرأن الى اجل معين لان المسمى هو اتفاق الطرفين دون تدخل من احد وتجد القرآن الكريم لم يقل " ياأيها الذين آمنوا إذا تداينتم بدين فاكتبوه إلى أجل مسمى " اى انه جعل المدة باتفاق الطرفين رغم ان الدين علاقة بين طرفين احدهما قادر ميسر يبتغى الأجر والثواب من الله فقط دون زيادة مالية والآخر معسر ذو حاجه فتعال هنا في الإجارة تجد المؤجر هو شخص مؤجر لمكان سوف يسترده ويأخذ دخل شهري والآخر مستأجر صاحب حاجه وهو عليه عبء مادى وعبء ان يجد مسكن آلآخر فى حالة تركه للسكن فإذن الاولى امتداد عقد الإيجارة جائز لا شىء فيه ان اتفق الطرفين لكن المؤجر اولى به عند الاحتياج لقول رسولنا الكريم " جار الدار احق بالدار" فما بالنا بصاحب الدار والاسلام لا يقيد حرية الناس فى التعاقد او الحقوق وذكر القرآن الكريم علة كتابة الدين " الا ترتابوا " اى حتى لا تختلفوا او تتنازعوا و عن ابى هريرة رضى الله عنه قال رسولنا الكريم "من انظر معسرا او وضع له أظله أظله الله يوم القيامة"رواه الترمذى لذا يجب ان يكون هناك متفق عليه حتى بدون تحديد مدة .
انما المشكلة عند عدم ذكر اى حديث عن فترة الأيجارة يجب اعتبار فترة زمنيه يشرعها القانونين لتكون فترة ايجارة الشقة فى حالة عدم ذكر اى مدة فنجد قانون الايجارات الكويتيه الماده (4) تقول
" الايجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه ويمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينه مدة لقاء اجر معلوم اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينه او تعذر اثبات المده المدعاه اعتبر الايجار منعقد للفترة المعينه لدفع الاجرة " .
ومن هنا نستطيع ان نقول ان عقد الايجار القديم صحيح من الناحية الدينية والقانونية لكن المشكلة فى عدة نقاط :-
أأ -عدم قدرة المالك من استغلال وحدته عند الحاجة اليها مثل بيع الوحدة السكنية او الرغبة فى تزويج احدى اولاده فى نفس العقار المؤجر.
ب ب- اوالواقع اثبت ان بقاء القيمة الايجارية كما هى له مضار عدة اهمها :-
-احتفاظ الملاك بشققهم خالية خوفا من عدم تناسب القيمة الايجاريه مع ارتفاع الاسعار الاخرى .
- تباعد المؤجر عن أولاده بسبب عجز المؤجر على استرداد شقته .
- عداء اجتماعي بين مالك لا يستطيع استرداد ملكه ومستأجر ذو حاجه يدفع مبالغ زهيدة ويدعمه القانون .
- ضعف او عدم صيانة العقارات وذلك لتدنى القيمة الايجاريه .
- صعوبة توزيع السكان على قاعدة أينما يكون العمل يكون المسكن لاحتفاظ المستأجرين القدامى بالسكن .
رد مع اقتباس
  #16  
قديم 07-13-2008, 06:14 PM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي

الحلقة الرابعه - الجزء الاول
القانون المدنى ( كما فى السعوديه ودول الخليج ومصر)
2 - القانون الجديد ( المدنى)
هو القانون 4 لسنة 1996 وينص على الآتي فى مادته الثانية على تطبيق أحكام القانون المدنى في شأن التأجير اى يجعل العلاقة الإيجاريه حرة بين المؤجر والمستأجر حرة تبعا لاتفاق الطرفين .
اعتقد واضعوه ان القانون سيشجيع على فتح المساكن المغلقه وتنتهى أزمة الإسكان لكن التجربة أثبتت فشله حتى الآن لكنه رغم ذلك فتح بعض الشقق لكنه لم يحل مشكلة الإسكان بسبب عدم وجود اى استقرار للمستأجر سواء في الاستمرار في السكن أو تحديد القيمة الإيجاريه عند التجديد والتجربة أثبتت أيضا ان القانون كان سببا فى زيادة الإيجارات بمعدلات غير مسبوقة وزاد معه العداء بين المؤجرين القدامى والمستأجرين القدامى بسبب مقارنة الايجار الجديد بالقديم ماديا .
عيوب هذا القانون
أ-مدة الايجاره غير مضمونة الاستمرار مما يفقد المستأجر أهم شروط السكن وهى الطمآنينه والاستقرار.
ب-مخالف للعادات المصرية حيث يشترط أهل العروس سكن أو إيجار دائم خوفا على حياة أبنائهم وكذلك الأثاث.
ج-يعدم وجود انتماء الفرد نفسه للبيئة المحيطة وتفقد الدولة معه اى مجهود بيئي منه لان المستأجر لا يعرف هل المؤجر سيجدد له ام لا.
د-قلل هذا النوع من الإيجار بعض الانشطه المعمارية مثل أعمال الدهان والأعمال التجميليه فأصبحوا يعملونها بانفسهم بحيث تكفى للحد الادنى لمعيشتهم .
هـ-عدم تناسب هذا القانون مع بعض الإحداث مثل عند رغبة مواطن فى كتابة السيرة الذاتية على اى عنوان سيكتب .
و-عدم وجود حد أقصى للقيمة الايجاريه هو إخلال بمبدأ اقتصادي مهم هو محاربة هبوط الثروة الذي تتبعه دول العالم لما له آثار سيئة على الاقتصاد القومي .
ح-إطلاق يد الملاك فى تحديد الزيادة التي يرونها عند تجديد العقد سيدفع بالقيمة الشرائية للشقق فى الارتفاع مما سيؤدى لارتفاع القيمة الايجاريه بالتتابع المتتوالى وخصوصا ان الدورة الاستثماريه للعقار قد تصل إلى 20 إلى 25 سنة وسيجعل الاستثمار العقارى اكثر جذبا ( هو الا قطاع خدمى داخلى ) من القطاعات الانتاجيه الاخرى مما سيقلل من الناتج القومى للبلاد ويضعف ميزانها التجارى للبلاد وثم يؤثر على الاسكان ذاته .
الزيادة فى الايجار باطلة وربا
لأنه عند أنتهاء فترة الإيجار ورغبة المستأجر فى الاستمرار فى السكنى نجد أن المالك له المشيئة فى تحديد سعر الإيجار وغالبا المالك يزيد كما يشاء والساكن مغلوب على أمره وغالبا سيكون المستأجر مكرها لأرتباطه هو وعائلته بالسكنى فى العقار لظروف العمل أو ظروف اجتماعيه وغيرها والإجارة بدون رضا أحد المتعاقدين حرام وكما ذكر فى فقه السنه صـــــ200
" يشترط لصحة الإجارة رضا المتعاقديين فلو أكره أحدهما على الإجارة فإنها لا تصح لقوله سبحانه وتعالى " يأيها الذين آمنوا لاتأكلوا أموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجارة عن تراض منكم – ولاتقتلوا أنفسكم إن الله كان بكم رحيما " إذن الإيجار الذى فيه أحد الطرفين غير راض أو مضطر والساكن هنا مضطر نظرا لأرتباطه هو أو أحد أفراد أسرته بالمكان أو صعوبة إيجاد البديل .
وأيضا لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " لايأخذن أحدكم مال أخيه إلا بطيب خاطر "اتفق الفقهاء أن الإجارة هو عقد على المنفعة بعوض فجعلوا العقد مسلطا على المنفعه
رد مع اقتباس
  #17  
قديم 07-14-2008, 08:58 AM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي

الحلقة الخامسة
القانون المدتى - الجزء الثانى
اتفق الفقهاء أن الإجارة هو عقد على المنفعة بعوض فجعلوا العقد مسلطا على المنفعه
السؤال هنا ماذا أخذ المستأجر زيادة عن السكنى والمعيشة فى الشقة حتى يحق للمالك زيادة قيمة الإيجار
تعال لنرى نص اتفاقية الإجارة من القرآن الكريم " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال ذلك بينى وبينك أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "
وأن تحجج البعض بأن ظروف الحياة والأسعار و يجب زيادة الإيجار فهذا الكلام باطل وبالرجوع لحديث الرسول عليه الصلاة والسلام " ان موسى أجر نفسه باطعام بطنه وعفة فرجه " نجد أن سيدنا موسى كان من حقه الأكل لدى أبو زوجته مدة الإيجارة ولم يتحجج أبو زوجته بارتفاع أسعار الأكل أو خلافه وكذلك التأكيد بكلمة " من عندك " تعنى أن الزيادة هى فقط تكون من المستأجر لأنه كان ممكن يقول سيدنا شعيب لسيدنا موسى "ثمان حجج وربما أزيد إلى عشر " أو " ثمان حجج وأن أتممتها عشر فهذا خير " لم يقول ولم يفعل ذلك . ( كما ذكر فى تلك الأتفاقيه "ذلك بينى وبينك " لا يعنى هنا سرية الاتفاق وخصوصا إن هذا اتفاق زواج والزواج ليس فيه سريه بل من شروطه الإعلان ولو يحمل هذا القول معنى السريه ما كان للقرآن والرسول ( صلى الله عليه وسلم ) أن يذكرهما إنما المقصود هنا – والله أعلم – أن بنود الأتفاق تعنى أن العلاقه الإيجاريه هى علاقه منفردة ليس لها علاقه بأى متغيرات أو تتدخل فيها أى متغيرات تحدث مثل غلاء الأسعار أو ظروف المعيشه شأنه شأن عقد البيع فإذا بعت لك سيارة بألف جنية وبعد عدة سنوات زادت الأسعار هل يحق لى مطالبتك بالمزيد من الفلوس ؟ الأجابة بالطبع لا .
ورغم أن الدين هو علاقة بين أثنين أحدهما مقرض ( قادر وميسر ) ومقترض ( فقير ويحتاج إلى المال ) ويقصد بهذا العمل المقرض مراضاة الله وعمل معروف إلا أن القرآن حدد البنود ووثقه بأن الدين لأجل وكتابة الدين وأن يكون هناك شهود وأن يكتب كل شىء حتى ولو كان صغيرا .
فالسؤال هنا فى عقد الإيجار بين صالح مدين وسيدنا موسى أين الحدود والشروط ؟
لذا تعال نمحص أجزاء الآية الكريمة وننسخ الآية على الوضع التالى " إنى أريد أن أنكحك إحدى آبنيتى هاتين على أن تأجرنى ثمانى حجج فإن أتممت عشرا فمن عندك وما أريد أن أشق عليك ستجدنى إن شاء الله من الصالحين ، قال أيما الأجلين قضيت فلا عدوان على والله على مانقول وكيل "
ستجد أن محتويات العقد تحمل فقط عرض صالح مدين ثم موافقة سيدنا موسى لكن ماذا تغيرت ظروف الحياة ؟ وأين شرط عدم التعديل أو التغير؟ .أنما الذى يحقق ذلك قول سيدنا موسى " ذلك بينى وبينك " يعتبر قول سيدنا موسى من شروط العقد .
وهو ما يعنى أن الزيادة فى الإيجار مرفوضه وباطله مادامت محددة المدة وحتى عند التجديد لمدة أخرى لا يجب الزيادة لأنه بالنظر عند عجز المقترض عن السداد نجد أن الآسلام عفى المقترض فى حالة أفلاسه وعدم قدرته على السداد حتى ينصلح " وإن كان ذو عسرة فنظرة إلى ميسرة وأن تصدقوا خيرا لكم أن كنتم تعلمون " البقرة 280 . كذلك المستأجر لو كان معه مال لبنى لنفسه وما أحتاج للإيجار كوسيلة للسكنى فإذن من الأولى عدم الزيادة فى الإيجار .
الإيجار بقيمة متزايدة بنسبه مئوية أو بقيمه محددة سنوية .
حيث يتم الاتفاق بين المالك والمستأجر أن يدفع المستأجر مقابل السكن فى السنة الأولى مبلغ من المال وكل عام تزيد قيمة الإيجار 5% مثلا من قيمة الإيجار .
بصراحه هذا خطأ لأن الأسلام ينهى عن الزيادة فى الإيجار كما ورد من قبل بالإضافة إلى أن الحجه هنا ظروف الحياة وارتفاع مستوى المعيشه وخلافه وهى ليس له علاقه بالإيجار وهى نفس حجة المرابى .
والربا فى اللغة : الزيادة مطلقا سواء أكان ذلك حسيا أو معنويا .
والربا فى الشرع : عرف فقهاء الحنفية الربا بأنه " فضل مال بلا عوض فى معاوضة .والمراد بقولهم بلا عوض لا يقابله شىء . وهنا الزيادة فى الإيجار لايقابلها من المالك شىء .
والحكمة فى تحريم الربا هى .
حرم الله سبحانه وتعالى الربا على المسلمين وعلى غيرهم من الأمم السابقة لما فيه من الظلم وأكل الناس بالباطل وهو العلة الواضحة الجلية فى تحريم الربا لقوله تعالى " وإن تبتم فلكم رؤوس أموالكم لاتظلمون ولاتظلمون " ومن الظلم أكل الأموال بالباطل : إرهاق المضطرين والقضاء على عوامل الرفق والرحمة بالإنسان ونزع التعاون والتناحر بين أفراد المجتمع فيصبح الإنسان ماديا بحتا ويتجرد من عاطفة الخير لأخيه الإنسان ويستغل فرصة احتياجه فيدخله فى شرك الربا فيكون سببا للعداوة بين الأفراد ويقضى على روح التعاون بينهم .
وشرع الله القرض لإغاثة الملهوفين وإعانة المضطريين قال تعالى " وما آتيتم من ربا ليربوا فى أموال الناس فلا يربوا عند الله وآتيتم من زكاة تريدون وجه الله فأولئك المضعفون " .
وإذا قارنت بين حكمة تحريم الربا وبين ما يحدث فى حالة زيادة الإيجار تجدهما متشابهان .
وأذكر لك تعريفات الربا عند الفقهاء
أولا : عند الحنفية :-
عرفه صاحب المبسوط :" الفضل الخالى عن عوض المشروط فى المبيع " فالفضل الخالى عن العوض أى الزيادة دون أن يقابلها عوض ما إذا دخل فى البيع حراما شرعا لأنه ضد ما يقتضيه عقد البيع من مبادلة مال متقوم بمال متقوم واشتراط هذا الفضل فى البيع بمفسد له كاشتراط الخمر وغيرها .
وعرفه صاحب الهداية بأنه :" الفضل المستحق لأحد المتعاقدين فى المعاوضه الخالى عن عوض شرط فيه .
أى أن الربا هى الزيادة الخالية عن عوض يقابلها ومشروطة فى العقد .
رد مع اقتباس
  #18  
قديم 07-16-2008, 02:00 AM
الصورة الرمزية admin
admin admin غير متصل
مدير المنتدى
 
تاريخ التسجيل: Sep 2006
الدولة: دولة الكويت
المشاركات: 2,697
Arrow كلام جميل ولكن

أشكرك جداً أخ نبيل على هذا السرد الجميل ، وبما أنك مصمم أن الحل قد أتى به الإسلام كتنظير وتطبيق ، أرنا كيف نحل مسألة شخص فقير لا يجد من يقرضه حتى يشتري فقط شقة وليس بيتاً ؟ بمعنى آخر : يوجد في عالمنا الإسلامي العديد من الفقراء والمساكين هل نطعمهم ونجد لهم عملاً أم نبحث لهم عن طرق للسكن يخلدوا إليه ؟ أعتقد أنها مسألة تدخل من ضمن الأصالة والتبعية . فما هو الأصل وما هو الفرع في مسألة السكنى للفقراء والمساكين ؟


خاصة بأنه توجد العديد من التوجهات الحديثة القائلة بأنه آن الآوان لأن يبحث هؤلاء الفقراء عن العمل بدلاً من كونهم عالة على المسلمين ( فلو قام الفقير والمسكين المستطيع القادر ) على العمل والنشاط والجهد لدارة عجلة إنتاج المجتمع بقوة ولأفاد قومه ونفسه ، بعدها بلا شك يستطيع شراء مسكن أو يأجر شقة بحدود مدخوله الشهري ..

فما هو رأيك أظن أن المسلمين الأغنياء ومتوسطي الحال قادرين على شراء فلل .
ولكن المشكلة والمعضلة أهل الفقر والمسكنة . فما هو رأيك ؟ أشفي غليلي كما أشفيت غليل من يشكك في أصل الموضوع .
رد مع اقتباس
  #19  
قديم 07-16-2008, 07:51 AM
نبيل محيسن نبيل محيسن غير متصل
عضو ممـيـز
 
تاريخ التسجيل: Feb 2008
المشاركات: 91
افتراضي

السلام عليكم اشكركم اخى adminعلى مشاركتكم الكريمه .
يوجد في عالمنا الإسلامي العديد من الفقراء والمساكين هل نطعمهم ونجد لهم عملاً أم نبحث لهم عن طرق للسكن يخلدوا إليه ؟
الرد :
نعم سيسطيع الفقراء شراء منزل وشقه وذلك عن طريق احد ثلاث طرق ( قرض من صندوق الاسكان المقترح - البناء بواسطة شركة مقاولات او مشاركة مجموعة من السكان بضمان صندوق الاسكان ) وغير مرغوب ان تبنوا من أصل مالكم فمشكلة السكن تحلها ورقة العمل والامتيازات تبعا لقوة الصندوق وقدراتها الماليه ( ورغم ان الصندوق سيكون تابع للحكومه لكن لن يدخل فى ميزانيتها ) .
هنا اطبق توصية رسولنا الكريم " لا تبنون ما لا تسكنون " وكذلك أؤمن بان حل مشكلة الاسكان يأتى من خلال تنشيط وازدهار الاستثمار الزراعى والصناعى وبالتالى سيجد الجميع العمل وانهى مشكلة الفقر .
الاستثمار العقارى والتمويل العقارى هما اسهل الطرق لتركيع الامة العربيه اقتصاديا وتدميرها دون طلقة رصاص واحدة .
لذا تأتى اهمية لرفع شعار " السكن ضرورة فقط دون تحديد للملكيه او الايجار"
رد مع اقتباس
  #20  
قديم 07-16-2008, 12:09 PM
الصورة الرمزية admin
admin admin غير متصل
مدير المنتدى
 
تاريخ التسجيل: Sep 2006
الدولة: دولة الكويت
المشاركات: 2,697
Arrow لكل حادث حديث

أسعدني ردكم الكريم ولكن مازال لدي بعض الأمور التي منها :
الواقع أن معظم الشركات والصناديق السكنية أو المساعدة على السكن لا تعطي إلا بضمانات - وأكرر هذا هو الواقع - لذلك حصل بنك الفقراء على التقدير والانجاز - أو هب بعدم وجود مساعدات من قبل شركات تقرض حتى لو بقرض حسن .

أليس من المفترض أن نوفر عملاً لأصحاب الحاجات ومن ثم يفكر في شراء أو تأجير شقة ؟
خاصة أن معظم الشركات الكبرى والمعروفة توفر سكن للموظفين فما هو رأيك ؟

أعتقد أن المشكلة ليست بإنشاء شركات وإعطاء قروض المشكلة في عزيمة أهل الفقر وإصرارهم على التحدي . كم من أناس سمعنا عنهم كانوا من حال الأرصفة إلى حال الأرصدة أليس كذلك ؟
رد مع اقتباس
إضافة رد

الكلمات الدلالية (Tags)
مشكلة الإسكان

أدوات الموضوع
انواع عرض الموضوع

ضوابط المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا يمكنك اضافة مرفقات
لا يمكنك تعديل مشاركاتك

BB code متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

المواضيع المتشابهه
الموضوع كاتب الموضوع المنتدى مشاركات آخر مشاركة
ضوابط بناء المساكن في الفقه الإسلامي جمال الأبعج - رحمه الله قسم ( فقه المعاملات المالية ) 10 09-11-2008 08:05 PM


جميع الأوقات بتوقيت GMT +4. الساعة الآن 05:21 PM.


Powered by vBulletin Version 3.8.3
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.

جميع الآراء المطروحة بالمنتدى لاتعبر بالضرورة عن رأي أصحاب ومالكي الموقع